Precio de las Viviendas tras la Reforma Tributaria, en Publimetro

Como cada viernes Economía Para Todos está en Diario Publimetro. Esta semana nos convocó un tema que aúna bastante interés y dudas en las personas: ¿Qué pasará con el precio de las viviendas tras la aprobación de la Reforma Tributaria? Con alguna que otra manzanita, en la siguiente columna. 

Viviendas

La entrada en vigencia de los cambios introducidos en la Reforma Tributaria de 2014 aun no deja a nadie indiferente. Más aun, el Gobierno ya anunció ajustes al proyecto, los cuales serán discutidos nuevamente en el Congreso. Ante ello, la ciudadanía perdió el foco de atención y entendimiento frente a una de las reformas más importantes que se hayan aprobado en los últimos 25 años.

Dado que los efectos de la Reforma Tributaria serán graduales, muchos resienten con severas dudas el no comprender los verdaderos alcances del proyecto. Concretamente, muchas personas desean saber cómo afectará la Reforma a sus bolsillos. Uno de las dudas que más se ha manifestado es: ¿Qué pasará con el precio de las viviendas tras la aprobación de la Reforma Tributaria?

La Venta de Viviendas

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La Reforma Tributaria gravará las ganancias de capital originadas por la venta de viviendas. Una ganancia de capital se produce cuando se vende un bien a un precio superior al de compra. Si usted compró una casa en $100 y la vendió en $200 el Estado le cobrará impuestos por los $100 de sobreprecio en la venta.

Sin embargo esto solo afectará a la venta de viviendas adquiridas con posterioridad al año 2004. Si usted compró una vivienda en algún año previo al 2004 y luego la vende esta no constituirá renta para el Estado, por lo cual no pagará impuestos. Por otro lado, sólo constituirá renta una ganancia equivalente a 8.000 UF o más. Esto implica que para el Estado sólo constituirán rentas aquellas ganancias que superen los $200 millones de pesos. Imagine que usted compró una casa en 2005 y desea venderla. Usted la compró en $40 millones y la vende a $50 millones. Dado que la utilidad obtenida es de $10 millones, no pagará impuestos. Para el Estado aquella ganancia no constituirá renta. Sin embargo, si usted vende la casa en $240 millones o más, ahí sí deberá pagar impuestos.

Este cobro de impuestos comenzará a regir a partir del 1 de enero de 2017.

Viviendas en herencia

Imagine que usted recibió una vivienda en herencia. Esta fue comprada por sus padres a $40 millones, en algún año después del 2004. Por eventualidades del mercado, hoy puede vender esa vivienda en $240 millones de pesos. Para el Estado esta operación constituye renta, dado que obtendrá $200 millones de ganancia, así que el Estado le cobrará impuestos. No obstante, dado que en Chile se pagan impuestos por las herencias, esto le servirá a usted como crédito. Así, usted deberá pagar al Estado el impuesto a la renta por la venta de la vivienda, menos el saldo ya pagado al Estado por motivo de la herencia.

La Compra de Viviendas

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De momento hemos especificado que impuestos debe pagar si desea vender una vivienda que ya es parte de su propiedad. Ahora especificaremos que impuestos deberán pagar aquellos que deseen comprar una vivienda.

Actualmente la compra de viviendas nuevas está sujeta al pago de IVA. En Chile el IVA es de un 19%. Sin embargo, el Estado brinda un crédito de 65% de IVA a las inmobiliarias y constructoras, por viviendas cuyo valor no supere las 4.500 UF. Esto posibilita que las personas terminen pagando, máximo, un 35% de IVA por viviendas de hasta $112 millones. Es decir, a lo más un IVA de 6,7%. Sin embargo la Reforma restringe este crédito.

Este año el crédito IVA comenzó a restringirse sólo a viviendas que no superen las 4.000 UF. En 2016 el crédito IVA sólo operará a viviendas que no superen las 3.000 UF. Finalmente, a partir de 2017, el crédito sólo operará para viviendas que no superen las 2.000 UF.

Imagine que usted desea comprar una vivienda el año 2016. Si el precio de la vivienda hoy no supera los $75 millones, no le saldrá más caro comprarla. No obstante, si el precio de la vivienda hoy supera los $75 millones, el precio de la vivienda aumentará entre un 10% y 12% a partir del próximo año.

Ahora imagine que usted desea comprar una vivienda recién el año 2017. Si el precio de la vivienda hoy no supera los $50 millones, esta vivienda no se encarecerá. De lo contrario, si el precio supera los $50 millones, el precio de la vivienda aumentará en la misma cuantía: entre un 10% y 15% a partir del año 2017.

Sin embargo, las viviendas que se adquieran con subsidio estatal no estarán afectas a IVA. Así tampoco la compra de terrenos.

Impuesto de Timbres y Estampillas y Viviendas usadas

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Actualmente los chilenos pagan un impuesto de 0,2% sobre el valor de la vivienda, por concepto de timbres y estampillas en la solicitud de un crédito hipotecario. Este impuesto se mantendrá para la compra de viviendas DFL 2. En simple, viviendas que no posean más de 140 metros cuadrados de superficie útil. Actualmente un tercio de las viviendas en Chile son DFL 2.

Para viviendas con superficie útil mayor rige un impuesto de timbres y estampillas de 0,4%. Con el proyecto este impuesto subirá a 0,8%.

Finalmente, si usted compra una vivienda usada sólo pagará IVA si usted se dedica habitualmente a realizar dichas transacciones. El Estado buscará percibir IVA de aquellas personas que compren y vendan viviendas de forma regular.

Planifique su compra

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De acuerdo a la información expuesta buscamos clarificar lo que sucederá con el mercado inmobiliario tras la entrada en vigencia de la Reforma Tributaria. La recomendación es que planifique bien la adquisición de viviendas, y sepa qué operaciones estarán afectas a mayores impuestos que hoy, y qué operaciones no. Cómo sugerencia: si usted desea comprar una vivienda con precio inferior a $50 millones, despreocúpese. Si usted desea comprar una vivienda con precio superior a $50 millones, apúrese.